上海的房地产做过一点研究 2006.06

发信人: Nordea (Banker), 信区: RealEstate
标  题: Re: 国外的住宅房地产价格：一些数字zz
发 信站: 水木社区 (Fri Jul 21 06:44:46 2006), 站内

我对上海的房地产做过一点研究。
上海2004 商品住宅的平均售价是6385元/平方米（建筑面积，非居住面积）,如果我们以80平方米（建筑面积）为一个家庭可接受的典型套型(typical apartment)，那么要在上海拥有一套自己的房子购买总价在51.08万元。这分别相当于低收入家庭、中等收入偏下家庭、中等收入家庭、中等偏上家 庭、高收入家庭的平均家庭年总可支配收入的22倍、16倍、12倍、9倍、5倍，总平均为10倍。

如果按照100平米来计算，所有都乘以 1.25倍，平均的房价收入比是12.5倍。跟洛杉矶差不多。而且对上海我用的是可支配收入(disposable income)，测算美国时候都是用税前收入。

房价收入比这个指标经常用来分析居民的住房购买支付能力，但要跟收入分配格局结合起来才有 效。国外收入格局都是中间收入人群占到80%，如瑞典最高20%收入只是最低20%的2倍，这样平均的房价收入比可以得出绝大多数居民的购房支付能力。但 中国不是，上海不是。上海top 20%人收入是bottow 20%人收入的5倍之多。本来上海平均房价收入比在12看起来也不是非常高，但这个平均值掩饰了中低收入乃至中等家庭（占到人口60%）根本对房子可望不 可及的现实。

中国居民买房困难主要在于收入贫富差距太大，这个不是房地产市场能解决的。只要收入上的两极分化不消除，总有一边非常多的穷 人买不起房另一边很多高收入人群囤积多套房子的现象存在。